案例：物业服务不到位，业主可拒交物业费吗?

2005年9月22日，李某购买了安乡某花园小区的商品房一套。李某住进该小区后，认为安乡某物业公司未提供楼道保洁服务，物业服务不到位，便自2012年1月至2014年12月未交纳物业费。物业公司曾多次向李某催缴，但李某均拒绝向其交纳。多次协商无果后，安乡某物业公司将李某诉至法院。

法院审理认为，在该物业公司为李某所在住宅小区提供了物业服务的情况下，李某理应按约交纳物业费。保洁服务只是该物业公司提供物业服务的一个方面，而楼道保洁也只是物业公共区域保洁的一个方面，楼道清扫不彻底只能说明该物业公司在提供保洁服务上有瑕疵，有待整改完善，而不能否认李某直接或间接享受了该物业公司提供的安保、公共绿化养护、公用设施维护等其他物业服务，故楼道清扫不彻底不能成为李某拒绝交纳物业费的充分理由。而且李某也未向法院提供该物业服务不到位的相关证据。因此，法院对安乡某物业公司要求李某支付拖欠的物业费的诉讼请求予以支持。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业主以物业服务不达标为由进行抗辩并要求减免物业服务费用，人民法院应当要求业主说明不达标的具体情形。因此要注意保存不容易被篡改、证明力较强的证据，有针对性的记录违约事件发生的时间、地点、情况，保留好相应的证据，可以采取拍照、摄像或文字记录对方签字的方式等。另外，业主应积极成立业主委员会，以组织的方式维护自己的权利。

问题一：物业公司收取了业主的物业费，他们有什么样的责任和义务？

答：物业和业主关系是合同关系，具体服务内容以合同约定为准。物业服务内容一般包括：综合管理、保安（公共秩序维护）、保洁、绿化养护、房屋及设施设备管理等方面。最近，我们与物价部门已草拟了《关于咸宁市物业服务收费管理实施细则》，里面对什么样的服务标准对应什么收费标准有具体规定。

问题二：如果物业公司没有完全尽到自己的责任和义务，业主可以不交费吗？

答：根据我国《合同法》规定，违约行为可以分为根本违约和一般违约。如果业主有证据证明物业公司根本未履行合同约定的义务或未履行主要义务，业主可以解除合同。如果物业公司已经履行了合同约定的主要义务，但履行的内容不符合法律的规定或合同的约定，业主可以要求物业公司继续履行、采取补救措施、要求损害赔偿、支付违约金等，但不可以解除合同或者拒绝履行自己的义务。因此，当物业公司没有根本违约时，业主不能拒交物业费。《物业管理条例》规定，业主违反合同约定逾期不交纳物业费的，业委会应当督促其限期交纳，逾期不交纳的，向人民法院起诉。

问题三：物业公司增加一些收费项目，这个行为是否允许？物业费的各个项目用途是不是应该在小区内公示？

答：物业公司可以提供合同以外的特约服务、个性化服务，比如代送牛奶、代请家政、代接送上下学等，而且这个服务属市场调节价，业主可根据个人需求来选择，这些特约服务是可以收费的。

物业的各个服务项目及收费标准都应在小区内公示。