十几年来，中国社会经济运行中的一个突出现象，就是随着房地产业的快速发展，房价快速上涨。这一现象受到许多政治经济文化因素的影响，对这些因素也有许多相应的经济学分析，比如分税制和土地财政，货币信贷政策，供求关系等等。一般认为，由于在分税制之后土地财政成为地方政府的重要财源，地方政府有强烈的房地产开发冲动。基于货币数量论，很多分析认为信贷规模的扩张或者货币数量的增加为房价快速上涨(也就是资产价格上涨)提供了条件。随着房地产开发热遍全国，也有许多对房产供求关系的研究，一般认为一线城市房价有较坚实的需求支撑，而二三线城市则面临着较为严峻的商品房库存。
本文认为，在各种经济因素之外，存在着基本的调节土地价格从而在根本上调节房价的经济规律，即地租——地价的经济规律，而马克思主义的地租理论，是理解这一经济规律的关键。
马克思的地租理论集中于《资本论》第三卷，建立在剩余价值理论和平均利润率理论的基础之上。马克思考察的是资本主义地租，前提是农业已经资本主义化，土地所有者(地主)和租地者(资本家)是两个不同的阶级。租地者“为了得到在这个特殊生产场所使用自己资本的许可，要在一定期限内按契约规定支付给他所开发的土地的所有者一个货币额。这个货币额，不管是为耕地、建筑地段、矿山、渔场还是为森林等等支付的，统称为地租。”
因为任何一定的货币收入都可以看作一个虚拟资本的利息，所以土地具有了价格。土地的价格就是“资本化的地租”。马克思举了个例子：假设利息率为5%，一块土地每年提供200镑地租，那这块土地的价格就是4000镑(=200÷5%)。
马克思把地租大体分为两种：一种是资本的利息，一种是真正的地租。资本的利息是指由于租地者投入资本改良了土地，租约到期后土地所有者因此而提高地租。马克思指出，这点在建筑用地上表现得尤其明显。由于租地者改良了土地，使得土地所有者获得更多的地租，进而提高土地价格。
真正的地租则“是为了使用土地本身而支付的”。马克思详细论述了农业地租，以农业地租作为地租理论的基础。马克思把地租分为级差地租和绝对地租。级差地租来源于不同土地之间的差异。级差地租又区分为两类：第一类来自于土地本身，在投入同样多资本的前提下，较好的土地提供较多的产出，这一差额成为土地所有者的地租。
不论租地者租用何等肥力的土地，都获得同样多的利润率，超出社会平均利润率的部分被土地所有者占有，成为地租。第二类级差地租来自于对土地连续的资本投入，由于不同土地上的资本投入带来的产出的增加不同，超出社会平均利润率的部分被土地所有者占有，成为地租。肥力和位置是决定土地之间差异最重要的两个因素。
除此之外，还存在着绝对地租。按照马克思的平均利润率理论，在社会平均利润率的形成过程之中，资本有机构成高的产业，剩余价值率低于平均利润率，因此在利润形成过程中，以利润的形式从全社会总的剩余价值中获得的份额多于自身产生的剩余价值量;而资本有机构成低的产业剩余价值率高于社会平均利润率，因此获得的利润的量少于自身产生的剩余价值量。但是平均利润率的形成需要存在充分的市场竞争。
由于土地垄断在土地所有者手中，土地产品可能不参与平均利润率的形成，因此不按照生产价格而是按照价值出售。这样，由于农业的资本有机构成比较低，土地产品的剩余价值率高过社会平均利润率，超过的部分被土地所有者以地租的形式占有。
当代西方经济学认为，地租产生的根本原因在于土地的稀少。因为土地供应不能增加或者增加很少，所以地租(也就是使用土地的价格)就随着土地产品价格的上升而上升。这与马克思的地租理论是不同的，因为马克思指出，地租的形成和增长并不排斥土地供应的增加。事实也是如此，即使增加土地供应，也不能缓解房价上涨的趋势。
马克思指出，凡是存在地租的地方都有级差地租，而且这种级差地租都遵循着和农业级差地租相同的规律。建筑上使用的土地当然也不例外。影响级差地租的两个主要因素，肥力和位置，在建筑业地租上也起着同样重要的作用。位置容易理解，主要由交通因素决定。建筑业地租中的肥力，可以理解为土地及周边所特有的优势，比如独特的自然人文景观、教育资源、生活设施等等。在现实中，位置和肥力往往是结合在一起的。
对我国的高房价现象，需要从马克思地租理论——主要是级差地租——的角度做根本性的分析。我国没有地主，国家是城市土地所有者。房产开发商相当于土地使用者，而购房者就是土地产品(房屋)的消费者。开发商和消费者支付给国家的各项税费，就相当于地租。
房价的主要组成部分就是地租。2009年国土资源部曾经公布过房地产项目用地地价专项调查结果。当时全国620个楼盘，地价占房价平均比例为23.2%。央视国际《经济半小时》2009年上半年介绍了一位郑州的开发商的一份房地产成本清单。从这份清单可以看出，算上土地出让金、拆迁安置房成本，这处楼盘楼面地价占到了售价的40%。桩基处理、土建、安装施工费、公共部位装修等建安成本占到了售价的30%。收费项目名目繁多，最大的一笔费用是配套费，此外，还有土地定界费用，规划定界费，日照复核费，设计图复核费，抗震图纸审核费，环境影响咨询费，公示费，防雷检验费，测绘费，预售证交易费，销售许可证及面积测量费。这些收费项目至少有30项，涉及20多个部门。还有营业税、所得税。还有道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等。所以基本上可以肯定，全国范围内地价占房价的比重在四分之一到三分之一之间，其它相关收费在30%左右。也就是说，政府和政府有关部门，在整个商品房市场中的利益是最大的(售价的55%至70%之间)。
这也是一些人主张土地私有化在经济上的根本原因。土地私有化并不能消除这些费用，但是会把其中一大部分从国家收入转变为私人收入。
马克思指出，位置对建筑业的“级差地租具有决定性的影响。”土地差别越大，级差地租就越大。因为土地价格是资本化的地租，所以土地价格随着地租水涨船高。土地价格、从而房价的差异，体现了不同土地块的差异。比如，上海市的内中外环的各个地块之间的土地价格相差巨大，不同区域的城市规划对地块的影响也是尽人皆知。长江隧桥开通后，崇明岛的楼市也火爆起来。地铁修到哪里，地价和房价就爆涨到哪里。至于不同地域间的土地价格差异更是惊人的悬殊。(地铁、公园、道路等就是国家使用收来的税费建设的公共设施，实际上开发商投入的税费，就以这种形式回到了房地产项目本身。因为不能想像一个没有水、电、下水道、道路等基础设施的楼盘可以正常使用，而那些交通位置特别好的楼盘的价格远远高于普通的，这是因为它沾了基础建设的光。更具体的分析见下文--编者按)
与农业地租类似，土地资本的投入也会造成或者扩大地块之间的差异从而提高级差地租。由于迪斯尼落户上海浦东新区川沙，该地区土地价格猛涨并带动周边地区。上海虹桥商务区的规划和开发使西上海房价快速攀升。1997年房地产开发投资完成额3178.4亿元，2012年为71804亿元，15年间增长22.6倍。同期全社会固定资产投资只增长15倍。
形成鲜明对比的是，2011年的房屋施工面积仅仅是1997年的9倍多。在这种情况下，房价不可能不上涨。
马克思指出过，在现代经济中，经济活动趋向于空间上的集中。城市成为国民经济中枢，使得大量资本、人口和各种资源集中于大城市。资本在城市的集中会大大提高资本的有机构成，即用于购买劳动力的可变资本相对于总资本的比例不断降低，这使得普通劳动者的收入增长得没有资本数量增长得快，同时，土地价格的增长又依照地租规律比资本集中增长得还要快得多。所以集中在城市中的人口面临着严重的房价问题，而且会越来越严重。
而对于资本来说，土地生意则因此越来越有利可图。2009年11月，潘石屹就说，中国大概三分之一的房产开发商囤积和倒卖土地，并不盖房子。后来李嘉成的儿子李泽楷就被有关部门点名批评囤积土地。马克思也指出，“建筑投机的真正主要对象是地租，而不是房屋。”投机地租就是投机地价。如今不单是房地产开发商囤地，一些企业和个人也在囤地。
土地不是劳动产品，因此没有劳动价值论意义上的价值。土地价格的形成，是地租的资本化，或者资本化的地租。因此，马克思把土地价格称为“虚假的社会价值”。它表现为市场价值，但事实上没有价值。土地价格事实上是社会总价值的一种转移，是“社会在土地产品上过多支付的东西”，对社会总产值是“负数”，但是对土地所有者的收入来说，却成了“正数”。也因为土地价格是“虚假的社会价值”，所以土地价格的高低也没有客观标准。
在资本运作下，地产业与金融业密切结合在了一起。马克思说，“建筑业主不再是为顾客，而是为市场从事建筑……以前，一个建筑业主为了投机，也许同时建筑三四栋房屋;现在，他却必须购买大块地皮，在上面建筑一二百栋房屋，因此他经营的企业，竟超出他本人的财产20倍到50倍。这笔基金用抵押的办法借来;钱会按照各栋房屋建筑的进度，拨给建筑业主。……现在，任何一个建筑业主不从事投机建筑，而且不大规模地从事这种建筑，就得不到发展。建筑本身的利润是极小的;建筑业主的主要利润，是通过提高地租，巧妙地选择和利用建筑地点而取得的。几乎整个贝尔格雷维亚和泰伯恩尼亚以及伦敦郊区成千上万的别墅，都是预计会出现房屋需求而以这种投机办法建筑起来的。”在银行的业务中，与房地产交易有关的贷款一直是优质资产。金融机构在资金信贷上扶植了房地产开发商，这早已经是尽人皆知的事情。
列宁说过，“拿发展得特别快的大城市近郊的土地来做投机生意，也是金融资本的一种特别赢利的业务。在这方面，银行的垄断同地租的垄断、也同交通运输业的垄断结合起来了。”
通过按揭贷款购房者也与金融资本捆绑在一起。
前边已经介绍，资本的利息也是地租的重要组成部分。由于建筑业是资本密集型产业，资本的大量投入再这方面的作用尤其强大。城市建设快速的改变了城市的面貌，城市品质的提升提高了地租，进而提高了地价，最终成为滚滚财源。在土地上源源不断不断投入的资本，最终都以土地成本形式转化为了地价。一块土地的价格，包含了这块土地上投入的所有资本。所以信贷规模或者货币数量的扩张并不能直接导致地价、房价的上涨。只有通过对土地的投入和改造，形成级差地租，才会借助地租的规律推动土地价格和房屋价格的上涨。
由此，可以得出一个基本结论：中国房地产市场的大发展、房价的快速上涨，经济上是中国经济快速增长带来的直接后果，是资本集中、人口集中、交通发展、城市建设、金融业和地产开发相结合的产物。其他因素都是在此基础上发挥作用的。只要这一基本面不发生改变，现行经济制度不发生根本改变，不论是限购、控制贷款规模、增加或减少土地供应、调整土地拍卖制度、征收房产税营业税等等，都不能改变地价上涨的大趋势。也就是说，房价的普涨不可避免。
来源：乌有之乡网刊微信公众号
（编辑 陈玲）